Una de las dudas con la que más nos presentan nuestros clientes es el llamado “Alquiler con Opción a Compra”. Es una de las propuestas cada vez más aceptadas por las diferentes partes implicadas en una compra-venta, ya que no todas las personas que quieren comprarse una casa, pueden disponer de un crédito inmediatamente Pues bien, hoy queremos explicaros en nuestro blog, como funciona. Antes de todo, vamos a ver exactamente qué es.
Alquiler con Derecho a compra
¿En qué consiste?
El alquiler con derecho a compra es un método de contrato mixto en el que un inquilino que tiene un doble contrato, uno de alquiler de una vivienda u otro inmueble, con otro de compraventa del mismo inmueble, con el que se obtiene el derecho a comprar dicho inmueble durante un periodo de tiempo acordado (suele ser durante 2-3 años), descontando parcial o totalmente del precio pactado inicialmente, los alquileres abonados al propietario por las mensualidades anteriores.
Según el Tribunal Supremo, se lo define como “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.”
Es un contrato que busca un resultado provechoso para ambas partes. El arrendatario o dueño del inmueble por tener un contrato de alquiler,con una más que posible compra del inmueble, asegurada con una prima de seguro, y para el arrendatario o futuro comprador, ya que el dinero abonado en el alquiler no cae en pérdida, sino que es una inversión para una compra, y así tener tiempo a la hora de pedir créditos o conseguir por otros medios la cantidad acordada para la compra total del inmueble.
Hemos de hacer hincapié en que el la cuota acordada en el contrato de alquiler no debe ser superior a la que “merece” el inmueble, ha de ser correcta, pero este tipo de contratos si implica un desembolso inicial de “prima de seguro a la opción a compra”, esta es la que hará al inquilino tener la seguridad de tener derecho a la compra dentro del periodo estipulado en los contratos. Suele ser una cantidad mayor a la de una fianza normal, y es un fondo “perdido”, ya que si al final el inquilino no se decide por efectuar la compra final, esa prima la perderá totalmente.
Pues bien, una vez visto en qué consiste, vamos a proceder a ver cómo debe ser el contrato y qué debe contener.
El contrato de alquiler con derecho a compra
Este tipo de contrato, no está actualmente regulado por la Ley, no llega ni aparecer en el Código Civil. Pero está aceptado dentro del Reglamento Hipotecario, al igual que está regulado dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, queremos dejar muy claro QUE SE DEBE REVISAR EL CONTRATO Y QUEDAR ESPECIFICADAS TODAS LAS CONDICONES Y CLÁUSULAS
Desde Inmobiliaria Manuela Pérez le aconsejamos que estas sean las condiciones que deben aparecer en el contrato:
- Objeto del contrato
- Precio del inmueble a la hora de firmar el contrato (debe respetarse en todo el periodo, sin poder ser modificado por ninguna parte)
- Porcentaje a descontar por el pago de la renta del alquiler, en el caso de que se llegue a producir la compra total del inmueble
- Prima inicial de seguro, debe ser pactada por ambas partes (normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado). Se debe especificar que esta cuantía se pierde en el caso de que el inquilino finalmente no esté interesado en la compra.
- Fecha y años marcados de alquiler (un máximo de dos -tres años)
- Cantidad de las cuotas del alquiler (puede variar en función del IPC)
- Todas las cláusulas de un contrato de arrendamiento común: forma de pago de renta, gastos incluidos o excluidos, daños del inmueble, reformas, mejoras, fianza,…
Con este tipo de contrato el inquilino tiene la exclusividad de la compra del inmueble dentro del periodo, pudiendo agotarlo o interrumpirlo para efectuar la compra cuando el desee (suele ser lo habitual) El propietario tiene la obligación de mantenerlo, sin poder venderlo o alquilarlo dentro del tiempo que dure este contrato.
Es importante destacar que si el inquilino se retrasa en el pago de la mensualidad del alquiler pierde la opción a compra y por tanto, la prima abonada inicialmente.
Desde Inmobiliaria en Cáceres Manuela Pérez le asesoramos sobre todos estos temas ¿Necesita más información? Visítenos o contacte con nosotros a través de nuestro formulario de contacto.
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